non perdetevi anche questi CONTICINI
FATTI TANTO TEMPO FA
E RIVELATISI AZZECCATTISSIMI
NON PERDERE il mio post La mania tutta italiana della casa di proprietà (29 Agosto 2011) con i suoi 180 commenti
Vedi un esempio:
Beatotrader ha detto...
e questo schema
Vedi i CALCOLI INCONTROVERTIBILI fatti da COBRAF
del perchè Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti,
non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda....ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo....
# Perchè farla complicata ?
Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25mila euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200 mila euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50 mila netto fanno il mutuo da 400-450 mila euro
Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto
Beatotrader ha detto...
parte 2° dello schema
* L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...
* 17:32 06/04/08
* Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire !
A Cognento cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita
sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200 mila euro non 400 mila euro
La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.
Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :
1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE
Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.
Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi.
Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.
Per cui senza i mutui non compra.
NdR da L’immobiliare: nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012 …..Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012....
Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche
Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese.
Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ?
2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso!
Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........