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sabato 1 settembre 2012

Anche dalle vacanze non  rinuncio alla mia Crociata: "Un po' di verità sull'immobiliare italiano"...
Oggi ho trovato un'UTILISSIMA analisi che conferma la mia ipotesi iniziale che tirai fuori ben 3 anni fa...mentre tutti continuavano (e continuano...) a ripetere a nastro che in Italia non ci sarebbe una Bolla Immobiliare, che non saremmo come la Spagna o come l'Irlanda...etc etc

Cobraf ed il sottoscritto già anni fa fecero dei ragionamenti semplici semplici sul rapporto matematico tra redditi/mutui/risparmi/prezzi delle case.
Ebbene,
se LA LEVA dei mutui viene meno (ed in Italia E' venuta meno...)
e se la TRINCEA dei risparmi inizia a cedere (ed in Italia STA cedendo...),
in media i prezzi delle case italiane (prima o poi) devono tendere alla PROPORZIONALITÀ' rispetto alle ENTRATE dei cittadini italiani...
Visto che ci stiamo impoverendo sempre più e che la nostra economia è in costante declino ecco che in Italia (considerando che i prezzi delle case continuano a tenere duro...)
si sta creando una sempre maggiore SPROPORZIONE tra prezzi delle case/redditi.
Dunque...prima o poi, anche la mania tutta italiana della casa di proprietà
non potranno rimandare il ritorno alla realtà  (a meno che l'Italia non torni arditamente in Ripresa...)

Non volete chiamarla BOLLA Immobiliare?
Beh...
allora chiamatela come vi pare...:-)
Perché è pur vero che noi non siamo come Spagna ed Irlanda...
ma semplicemente perché ogni "bolla"(?) ha caratteristiche tutte sue e peculiari.
i prezzi delle case in italia sono i più sproporzionati in europa rispetto ai redditi. a dirlo è un rapporto proveniente da londra, a cura del centro di ricerche di savills, una delle più grandi società di real estate al mondo
come vediamo nel grafico in alto, che tiene conto dei dati eurostat, un tipico appartamento da 90 mq costerebbe in italia in media 264.000 euro. questo valore, se confrontato con il pil pro-capite (gdp per capita), mette in luce come il rapporto tra prezzi delle case e ricchezza media sia assolutamente sproporzionato
l'indice house price ratio (quando è vicino a 4 rappresenta l'equilibrio) è in italia quasi a 8, mentre in spagna, dopo i crolli dei prezzi, sta raggiungendo la normalità e in irlanda, il paese che ha sperimentato la maggiore bolla immobiliare, le correzioni sono state rapide e sonore
in questi cinque di crisi, infatti, mentre in molti paesi europei i prezzi delle abitazioni sono scesi in modo notevole, da noi è un fenomeno appena cominciato
il rapporto tuttavia sottolinea come il mercato immobiliare di un determinato paese non segua sempre le stesse leggi. nel regno unito e francia, per esempio, i macro distretti di londra e parigi costituiscono un mondo a parte, mentre in italia, suggerisce che, nonostante i prezzi siano i più sopravvalutati del continente, altri fattori possano spiegare questo fenomeno, come per esempio i risparmi delle famiglie
è comunque vero che negli ultimi mesi il mercato italiano sta cambiando in modo rapido e che per la primi volta la crisi del settore si sia estesa a tal punto da poter riservare delle sorprese
Ed ecco i conticini che Cobraf ed il sottoscritto facemmo 
tanto tempo fa...
in una galassia lontana lontana....;-)
non perdetevi anche questi CONTICINI
FATTI TANTO TEMPO FA
E RIVELATISI AZZECCATTISSIMI
NON PERDERE il mio post La mania tutta italiana della casa di proprietà (29 Agosto 2011) con i suoi 180 commenti
Vedi un esempio:
Beatotrader ha detto...
e questo schema
Vedi i CALCOLI INCONTROVERTIBILI fatti da COBRAF
del perchè Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti,
non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda....ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo....
# Perchè farla complicata ?
Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa
In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25mila euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200 mila euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50 mila netto fanno il mutuo da 400-450 mila euro
Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25mila l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto
Beatotrader ha detto...
parte 2° dello schema
* L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...
* 17:32 06/04/08
* Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire !
A Cognento cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita
sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200 mila euro non 400 mila euro
La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.
Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa :
1/4 del reddito medio annuo
X 20 anni di lavoro
= 5 volte il reddito annuo <===> VALORE (medio) di un ABITAZIONE
Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.
Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi.
Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.
Per cui senza i mutui non compra.
NdR da L’immobiliare: nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012 …..Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012....
Se applichi questa formula dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50 mila euro l'anno anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250mila euro al massimo nelle zone più ricche
Prova ad affittare una casetta da 400 mila euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese.
Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300 mila di mutuo e 100 mila in contanti quanto paghi ?
2.500 euro al mese. Ehi non ha mica senso!
Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........
Ed ecco un semplice ragionamento 
contro le minchiate che vi propinano schiere d'immobiliaristi ed analisti "compiacenti" 
quando vi raccontano tutti i santi giorni
come sul lungo comprare una casa sia SEMPRE un investimento vincente...
"Sempre" nel campo degli investimenti è una parola molto molto grossa...:-)
e se qualcuno la usa...dovrebbe immediatamente scattarvi un campanellino di allarme....
................ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale:la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso...se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...)....................In un paese feudale&corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili.Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano.
Per fare un esempio...se salta fuori un'analisi che con Grafici e fior di tabelle ti dimostra che i Notai hanno bisogno di occhiali sovvenzionati dallo Stato perchè svolgono una funzione di utilità pubblica, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Notai Miopi Italiani....E se salta fuori che l'Immobiliare Italiano è in ripresa ed è molto promettente, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Costruttori Italiani o da Tecnocasa...
Visto che in Italia è diffusa una vera e propria MANIA psico-genetico-culturale per la CASA DI PROPRIETA'...la potente Corporazione Italiana degli Immobiliaristida lungo tempo ha partita facile a cacciarci un sacco di palle ed a rifilarci falsi miti....come quello che comprare Casa è sempre conveniente, su lungo periodo....Un po' come quando Ennio-pagliaccio-Doris ci raccontava che comprare azioni è sempre remunerativo sul lungo periodo e mal che vada basterà mediare ogni volta che l'azione scende: per esempio se tu nel 2000 avessi comprato a 14 euro Mondadori che oggi vale 1 euro....beh...sul lunghissimo periodo vedrai che....;-).......
Per chi non li avesse ancora letti,
ecco i POST ASSOLUTAMENTE DA NON PERDERE
della Telenovela: "Anche l'immobiliare italiano piange..."

- Un po' di verità sull'Immobiliare Italiano: IL BOTTO SILENZIOSO (Kein Pfusch®)
(perchè il crollo delle compra-vendite non è andato di pari passo con l'andamento dei prezzi: una spiegazione tanto vera quanto INQUIETANTE...e ben nascosta....) 

- Finalmente qualcun'altro (oltre a me...) dice la verità sul mercato immobiliare italiano...

(metamorfosi da bene rifugio a bene d'uso? Fine del mito: comprare casa in Italia conviene sempre tanto sul lungo si rivaluta sempre?...)

- Si moltiplicano i segnali di ALLARME sull'immobiliare italiano 
(contiene un semplice 1+1+1=3...che comprende anche la variabile mutui)

- Italian Dreams: Casa Dolce Casa...(senza nemmeno conteggiare il possibile -50% di effetto New-Lira...)
(la variabile FINE e/o TRASFORMAZIONE DELL'EURO che nessuno mette in conto quando vi parla d'immobiliare italiano...)
.

Fonte

tratto da informazionesenzafiltro.blogspot.it


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